经济学家邓海清：房地产2023年大势已定-当前速读

2022年马上就要结束了，年末楼市正在迎来一轮巨变，可以预料2023年的市场将和现在有很大不同。

经济学家邓海清曰：“房地产在2023年的经济增长中毫无疑问将出演“男主角”，成为明年贡献中国经济增长排名第一的力量。”

从调控看，房地产是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%。央行行副行长刘国强12月17日在“2022-2023中国经济年会”上表示，从当前情况看，有些领域需要进一步支持。比如房地产，在当前既是重点领域，也是薄弱环节，理应加大金融支持。

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从调控看，除了北上广外，众多城市放松了限购。

东莞全面解除限购；有人曰：这是中国第一个全面取消限购的二线城市，中国房地产的大转折要来了。

南京全面取消限购；

佛山全面范围取消限购；

苏州，取消认房又认贷，二套贷款还清首付3成，未还清首付4成；

武汉，限购范围缩小至二环内；

厦门，放开岛外限购；

重庆，以租换购，自有住房长租之后不计入限购套数；

刘晓博等业内人士预测：未来大部分二线城市将取消限购、限售；一线城市限制政策将出现实质性松动。

不过城市间的分化发展，依然不可避免，流动性将是检验房子价值的唯一标准。决定你房子流动性的，一定是所在城市的购买力。一二线的房子容易转手，因为购买力充分，一二线房产将兑现大城市10年左右的城镇化红利。

至于回暖时间，与疫情恢复息息相关。

2023年是大回暖之年，特别是疫情放开后，第一波感染高峰过后会出现2-3个月的脉冲式消费复苏期（因为压抑了三年的消费需求），但会较快回落并在2023年下半年进入稳定期（接近疫情前的水平）。

房地产与经济的基本面息息相关，自然会逐渐回暖，2023年开始我国房地产市场改善需求将逐步成为主力需求。

贝壳研究院预计2023年一手房价格预计先降后稳。由于项目滞销、土拍热度不高等因素，各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。2023年需求面尚未完全企稳之前，企业依然有以价换量的动力，新房供应价格有进一步下行空间。

贝壳研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应量变化基本稳定。因为价格下跌下消费者预期不强，购房意愿减弱，以换房为主导的市场，意味着新增库存变化幅度相对平稳，二手房议价空间先增后降。

因为当前重点城市二手房平均议价空间（挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例）已升至10%，处于近几年高位。买卖双方达成合意价需要卖方做出更大的价格让步，这一特征还将延续，直到更多买方入场后议价空间逐步回落。

关键词： 经济学家